জমি-জমা ক্রয় করার পূর্বে করনীয়

জমি-জমা ক্রয় করার পূর্বে করনীয়

দেশে জমি- জমা সংক্রান্ত সমস্যা প্রতিনিয়ত বেড়েই চলেছে, যার জন্য দায়ী আমরা নিজেরাই। আমাদের একটু সচেতনতাই পারে এসব সমস্যা কমাতে। জমি-জমা ক্রয় করার ক্ষেত্রে বেশ কিছু বিষয় মাথায় রাখতে হবেঃ 

১। খতিয়ানের ধারাবাহিকতাঃ উক্ত জমির স্বত্ব সংক্রান্ত ধারাবাহিকতা, যেমন সি এস খতিয়ান, এস এ খতিয়ান, আর এস / বিএস (সিটি জরিপ) খতিয়ান। এই তিন জরিপেই ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কিনা তা যাচাই করতে হবে।

২। ভায়া দলিলঃ যে ক্ষেত্রে জমি রেকর্ড সুত্রে নয়  কিংবা ওয়ারিশ সুত্রে নয়; সেক্ষেত্রে অবশ্যই জমির  ভায়া দলিল বা ভায়া দলিল সমূহের ধারাবাহিকতা ঠিক থাকতে হবে । 

(ধারাবাহিকতার সাথে যে জিনিসটি সব থেকে গুরুত্বপূর্ণ, তা হলো জমির অংশ ঠিক আছে কিনা; অর্থাৎ, ধারাবাহিকতার মিল থাকলেও দেখতে হবে, পূর্বের তুলনায় পরে যেন জমির পরিমাণ বেশী না হয়। উদাহরণ স্বরূপ, "ক" এর জমির পরিমাণ সিএস খতিয়ান অনুযায়ী ১০ শতাংশ হলে, পরবর্তীতে এসএ বা আর এস খতিয়ানে জমির পরিমাণ এর থেকে বেশী হতে পারবেনা। ব্যতিক্রমঃ যদি তিনি উক্ত ১০ শতক ছাড়াও কিছু জমি ক্রয় সুত্রে রেকর্ড করেন, সেক্ষেত্রে ভায়া দলিল প্রয়োজন হবে ।

৩। জমির দখলঃ জমি ক্রয় করার পূর্বে জমির দখল সংক্রান্তে নিশ্চিত হতে হবে; জমিতে কি রয়েছে তা সরজমিনে দেখতে হবে। 

৪। ওয়ারিশসান সার্টিফিকেটঃ ওয়ারিশসুত্রে কাহারো নিকট জমি কেনার পূর্বে অবশ্যই ওয়ারিশন সার্টিফিকেট সংগ্রহ করতে হবে। তারপর সে অনুযায়ী অংশ বন্টনে জমি ক্রয় করতে হবে। কোনক্রমেই কোন ওয়ারিশকে লুকানো যাবেনা।

৫। জমির নামজারীঃ উক্ত জমি নামজারী করা আছে কিনা, তা যাচাই করতে হবে। ওয়ারিশসুত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তি ছাড়া সকল সম্পত্তির ক্ষেত্রে নামজারী/ সর্বশেষ রেকর্ড থাকা বাধ্যতামূলক। তবে, আমরা যে ভূলটি করি নামজারীকে মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ মনে করি, যা সম্পুর্ণ ভুল। সিএস রেকর্ড হইতে মালিকানার ধারাবাহিকতা ঠিক না থাকলে অপর পক্ষের আপত্তিতে উক্ত নামজারী খতিয়ান যেকোন সময় বাতিল হয়ে যাবে। 

৬। খাজনাঃ জমি ক্রয়ের পূর্বে অবশ্যই যাচাই করে নিবেন, উক্ত সম্পত্তির খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর)  হাল সাল পর্যন্ত পরিশোধ করা রয়েছে কিনা।

৭। হোল্ডিং যাচাইঃ ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যেয়ে উক্ত খতিয়ানের হোল্ডিং এ কতটুকু জমি অবশিষ্ট আছে, তা যাচাই করে নিতে হবে। 

* জমি জমা ক্রয়ের ক্ষেত্রে মনে রাখবেনঃ মৌখিক বিক্রয়ের বর্তমানে কোন আইনগত মূল্য নেই। 

* উপরোক্ত ৭ টি বিষয় যাচাই পূর্বক জমি ক্রয় করলে, আপনাদেরকে কোন জঠিলতায় পড়তে হবেনা*

আমার দ্বারা লিখিত-

মোঃ মেহেদী হাসান

এল এল বি (স্নাতক), নর্থ সাউথ বিশ্ব বিদ্যালয়

শিক্ষানবীশ আইনজীবী, রংপুর